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双11，当商业地产遇见文化旅游
国外主题乐园进入中国市场在IP设置、主题风格上会保留很强的自身特色。本土化主要在消费者、气候以及运营人员三方面会有困难。
以消费者为例，国内旅游人口众多，在高峰时段是否需要人群限流，从而最大程度地提升游玩体验就是一个很实际的问题。另外，在国外人们可以安安静静排队，但是在国内想要组织消费者安安静静排队则比较困难。其次，气候也是一大问题，北方天气对主题乐园影响很大。尤其像环球影城这样的项目有很多户外设施，进到北京这个城市，需要考虑到应对冬天的措施。
最难的是运营人员的匮乏。国外主题乐园的运营人员要求很高，但在国内，不论是管理者还是基层服务人员，真正有大型主题乐园经验的人不多，更多的是“我有一些热情，但是我并不知道运营要怎么做”。国内文旅与商业地产结合上从迪士尼、环球影城相继进入中国后，市场开始变得非常火热。整体上，国内的项目非常多，住宅开发商，主要以国企为主，旅游企业、甚至包括做乐园机械的厂商都开始做文旅地产项目。相较于国外相对传统的商业模式，国内可以有很多加入新概念的机会。
真正国际型企业在国内基本就开一个乐园，而且该进入的也都进入了。孟祎表示，“但国内有大量人群，包括二三线人群他们每年都来到这些地方，所以我觉得是有机会的，就看你整个定位和招商引资的能力。”
“国内一直做旅游的，比如宋城、海昌都做得很成功。因为他们的主题乐园能够吸引到的客群是非常稳定的，同时它开始做其他一些产业的渗透。现在可以看到许多大型的国企或者央企比如鲁能开始进入到文化旅游的板块，河南建业也开始进入到文化旅游，他们看到一些市场的潜力，而且他们愿意自己的品牌平台化。
另外，国内很多项目是政府支持开发的，有的项目甚至完全是政府来做主导。我们接触到很多政府，他们也有很先进的理念，他们也愿意来做一些策划的工作。”基于丰富的国内外项目经验，孟祎分析道：“在盈利模式方面，国外主题乐园的小镇就是要为主题乐园做一个保障，这些商业是配套的，就是消费者在这里能玩得爽，所以他们考虑的是一些延伸性需求。但到了国内，很多项目要求商街也要盈利，因为它是独立核算的。”
也就是说，国外项目的盈利中门票占一部分，此外还有很多衍生品和这些配套商业的盈利都归于主题乐园，相对来说，他们追求的是长期利益。而国内有开发商还是会追求短期的盈利模式，比如前期会销售一部分，另外对整个商业街区的盈利要求比较高。
招商方面，国外项目的餐饮和零售都是同一个租金。但国内，零售租金很高，餐饮和休闲付租能力非常差。对于国内项目，要注意的是业态比例如何确定，是否在一些部分加大零售，在一些休闲区域把餐饮氛围做得更足，这两部分租金怎样做补贴等。国内文旅地产项目求突破？ IP 为 王 在越来越多地产商介入文旅与商业地产这个时期，孟祎认为，“做文旅项目就要深刻挖掘，调研消费者喜欢什么、缺什么、向往什么，把这些挖掘出来后就做成一个强IP。尤其是在中国自然景观得天独厚的情况下，这是最大的机会，在保护的前提下，挖掘自然景观的商业价值，装入适当的故事和感情，逐步把产业链做大。”详尽专访内容请点击文末【阅读原文】
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